购房人收楼全攻略

 

   

　　12月1日,《北京市城市房地产转让治理办法》正式开始执行,北京国土房管局也发出了实施意见,笔者根据今年政策上的一些变化,将笔者年初所写的《买房人应当如何收楼》入行了一些修正(兰字部门),增加了 “不符合交房前提下,购房人应做些什么?”和 “购房人收房时要不要交测绘费?”两部门内容,欢迎要收楼的朋友一起入行切磋。

   　　交房的尺度是什么?　　有些报纸刊登文章说,判定是否交楼,首先要望房地产商有没有取得自己的“大房产证”或有没有取得政府发的“进住许可证”,这种说法,在建设部新的《示范文本》中确实有这种选择,不外选择并不是必需,北京的购房人想作这种选择,目前仍是一个梦。

   　　那么是不是房地产商发出“交楼通知”就算交楼呢?当然不是,假如这样,岂不即是承认购房人说我没有收楼就不算交楼了?北京交楼有北京交楼的尺度!这个尺度跟着《北京市城市房地产转让治理办法》正式实施变得更加明确,该办法第五十条明确划定:“房地产开发企业交付预售商品房,应当符合下列前提:(一)取得建筑工程竣工验收存案表;(二)取得商品房面积实测技术讲演书;(三)预售合同商定的其他交付前提。

   房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间,地点及预购人应当携带的证件,文件。

   交付时,房地产开发企业应当向预购人出具前款划定的文件;交付住宅的,还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用仿单。

   ”　　对于这个《办法》中的划定,房地产商可能会用法规有时效入行搪塞,碰到这种情况,业主要学会用更多的法律法规和政府规范性文件保护自己。

   　　对于北京交楼的第一个尺度:房地产商取得《建筑工程竣工存案表》,这是国家强制性要求,我国的《合同法》,《建筑法》,《城市房地产治理法》都划定了建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收分歧格的,不得交付使用。

   而我国目前划定的房屋经由验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工存案表》。

   因此,不管购房人和房地产商在买房合同中是否商定将房地产商取得《建筑工程竣工存案表》作为交房前提,房地产商交房时都应提供。

   　　对于北京交楼的第二个尺度:房地产商取得商品房面积实测技术讲演书,按北京市国土资源和房屋治理局关于商品房销售有关题目的通知要求:2003年2月1日起新申领商品房预售许可证的项目,尚未开始销售的商品房现房项目,房地产商在“商品房交付时,应向每个购房人提供《商品房面积测绘技术讲演书》”。

   根据北京市国土资源和房屋治理局关于《北京市城市房地产转让治理办法》实施意见:2003年12月1日前已经取得商品房预售许可证的,未入行预售面积测绘的,竣工后的实测应提供商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。

   属于商品住宅的,说明文件的内容应当与房地产开发企业在预售商品住宅之前公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术讲演书和下列分摊情况:(一)被分摊的共用部位的名称,用途,所在位置,面积;(二)介入分摊共用建筑面积的商品房的名称,用途,所在位置,面积,分摊系数;(三)不分摊的共用部位的内容一致;书面征得受影响的预购人同意,并取得规划行政主管部分的批准变更建设工程规划许可证内容,致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的,还应当提供相应的批准规划变更的文件。

   未公示商品房预售面积测绘技术讲演书和分摊情况的,在12月1日起应当予以公示,公示的内容应当与已预售的商品房猜测和分摊情况相一致。

   　　北京交楼的第三个尺度则要望购房合同中房地产商对供水,供电,供暖,燃气,通信,道路,绿化等配套举措措施的交付承诺。

   　　房地产商交付住宅的,还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用仿单,一般题目不大,这一点建设部在2001年6月1日开始实施的《商品房销售治理办法》中已有要求,现在交房的房地产商都应提供。

   　　符合交房前提下,购房人首先应做些什么?　　购房人在接到房地产商的进住通知后,可按通知上商定的日期前去收房,收房时,首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求,《竣工存案表》上有没有建委同意存案的章(竣工存案已改由建委工程质量治理处负责),然后对要接收的房屋入行实地验收,在与房地产商交接钥匙前应留意以下题目:　　(1)检查进住的房屋是否是自己所购买的房屋,如与购房合同,附件及增补协议不符,进住前要向房地产商提出,重新核对并入行更换;　　(2)面积发生误差应在进住前根据合同的商定向房地产商提出自己的主张;　　(3)自己对房屋质量入行检查,如发现结构题目,应在进住前向房地产商提出,并向政府有关部分反映;如发现非结构性题目,应和房地产商交接时如实做好书面记实,并要求房地产商书面承诺在一定的期限内入行维修;　　(4)按购房合同,附件及增补协议的商定对房屋内的设备入行盘点,检查水,电,气,暖等设备完好程度及使用状况,如有不符或缺损,应在交接时要求房地产商在交接清单上注明,并要求房地产商书面确认详细更换和配齐的日期;　　(5)对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项,应注明“暂不清晰”或“无法认定”,并由双方在注明处签字或盖章。

   　　不符合交房前提下,购房人应做些什么?　　对于房地产商交房不符合交房前提,良多购房人并不采取步履,无邪的以为房地产商违约了就理所当然会按合同商定入行赔偿或解除合同,但现实完全不是那么归事,权利是要靠自己主张的,假如购房人不提出,不主张,甚至认为先住入屋子再说,却不知道自己的这种做法已抛却了自己的权利,即是默认了房地产商的违约行为。

   　　对房地产商的违约,分不同情况购房人享有合同撤消权或索赔权。

   　　对于合同撤消权,《合同法》第五十五条划定:“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权确当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权确当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为抛却撤销权。

   ”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为抛却了合同的撤销权。

   　　《合同法》第九十五条划定:“法律划定或者当事人商定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。

   法律没有划定或者当事人没有商定解除权行使期限,经对方催告后在公道期限内不行使的,该权利消灭。

   ”详细到房地产纠纷,根据今年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖案件合用法律若干题目的解释》第十五条划定:出卖人迟延交付房屋“经催告后在三个月的公道期限内仍未履行,当事人一方哀求解除合同的,应予支持,但当事人另有商定的除外。

   法律没有划定或者当事人没有商定,经对方当事人催告后,解除权行使的公道期限为三个月。

   对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

   ”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间,它们是不变期间,不同于诉讼时效,不存在期间的终止,间断和延长的情形。

   只要期限届满,解约权人不行使解除权,该权利即回于消灭。

   通俗一点讲:房地产商延期交房的时间达到合同商定的解约前提,购房人开始享有法定解约权,同时,从该日起的解约权也入进了一年的除斥期间。

   假如购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同,其解除合同的诉讼哀求将得不到法院的支持。

   假如在购房人享有解约权之日起的一年内,假如开发商催告购房人行使解约权,则购房人在收到催告之越日起三个月内应行使解约权,过了三个月购房人在向法院提出诉讼哀求同样不会得到法律的支持。